Andamento del mercato immobiliare in Italia 2020–2026

1. Il mercato immobiliare italiano: un ciclo completo (2020–2026)

Il periodo compreso tra il 2020 e il 2026 rappresenta uno dei cicli più completi e significativi nella recente storia del mercato immobiliare italiano.

In pochi anni si sono susseguite fasi profondamente diverse tra loro: una fase di blocco improvviso, una ripartenza estremamente espansiva, un successivo rallentamento legato all’aumento dei tassi di interesse e, infine, una fase di progressivo riequilibrio.

Questa sequenza non può essere letta come una semplice alternanza di eventi, ma come un ciclo strutturale, nel quale il mercato ha reagito a fattori esterni di natura sanitaria, economica e finanziaria.

Nel 2020, la pandemia ha determinato una sospensione quasi totale delle attività, con un crollo delle compravendite e un forte aumento dell’incertezza. Tuttavia, a differenza di quanto accaduto in altre crisi, non si è assistito a un’immediata riduzione significativa dei prezzi, ma piuttosto a un congelamento del mercato.

A partire dal 2021, la combinazione di tassi di interesse estremamente bassi, ampia liquidità e politiche espansive ha generato una fase di crescita particolarmente intensa. Il numero delle transazioni è aumentato in modo significativo, raggiungendo nel 2022 livelli tra i più elevati degli ultimi decenni, con oltre 780.000 compravendite residenziali.

Questa fase espansiva è stata seguita, a partire dal 2023, da un cambiamento radicale dello scenario. L’aumento dei tassi di interesse ha inciso direttamente sulla capacità di accesso al credito, riducendo il numero degli acquirenti e determinando un rallentamento del mercato.

Tra il 2024 e il 2026 si osserva una fase di stabilizzazione, caratterizzata da una domanda ancora presente ma più selettiva, con una crescente attenzione alla qualità degli immobili, alla loro efficienza energetica e alla sostenibilità economica delle operazioni.

Questo ciclo evidenzia un elemento fondamentale: il mercato immobiliare italiano non reagisce in modo immediato agli shock, ma tende a distribuirne gli effetti nel tempo, con dinamiche più lente rispetto ad altri mercati finanziari.

2. Andamento delle compravendite: volumi e dinamiche (2020–2026)

Il numero delle compravendite rappresenta uno degli indicatori più immediati per comprendere lo stato di salute del mercato immobiliare.

Nel periodo 2020–2026, l’andamento delle transazioni evidenzia con chiarezza le diverse fasi del ciclo.

Nel 2020, a causa della pandemia, il numero delle compravendite residenziali in Italia si è attestato intorno alle 558.000 unità, registrando una contrazione significativa rispetto all’anno precedente. Il dato riflette il blocco delle attività durante i mesi di lockdown e la conseguente difficoltà di concludere operazioni.

Nel 2021 si è verificato un forte rimbalzo, con circa 750.000 compravendite, segnando una delle crescite più rilevanti degli ultimi decenni. La ripresa è stata sostenuta da condizioni finanziarie estremamente favorevoli e da una domanda rimasta compressa nel periodo precedente.

Il 2022 ha rappresentato il picco del ciclo, con oltre 780.000 transazioni residenziali, uno dei livelli più elevati mai registrati in Italia. Questo dato evidenzia la forza della fase espansiva, sostenuta da tassi di interesse particolarmente bassi e da un’elevata disponibilità di credito.

A partire dal 2023 si è osservata una inversione di tendenza. Il numero delle compravendite è sceso a circa 710.000 unità, segnando l’inizio di una fase di rallentamento. L’aumento dei tassi di interesse ha ridotto la capacità di accesso al credito, incidendo direttamente sulla domanda.

Nel 2024 il calo è proseguito, con volumi stimati intorno alle 670.000 – 690.000 compravendite, confermando una fase di mercato più selettiva e meno liquida rispetto al biennio precedente.

Per il 2025 e il 2026 si osserva una fase di stabilizzazione, con un numero di transazioni che tende a collocarsi in un intervallo compreso tra 650.000 e 700.000 unità, in linea con una domanda più equilibrata rispetto al periodo di espansione.

Lettura del dato

L’analisi dei volumi evidenzia un aspetto fondamentale: il mercato immobiliare italiano è fortemente influenzato dalle condizioni di accesso al credito.

La fase di crescita tra il 2021 e il 2022 è stata trainata principalmente da tassi di interesse estremamente bassi, che hanno ampliato in modo significativo la platea degli acquirenti.

Al contrario, il rallentamento osservato a partire dal 2023 non è legato a una riduzione della domanda strutturale, ma a una diminuzione della capacità di acquisto, determinata dall’aumento del costo del denaro.

Questo elemento distingue il mercato immobiliare da altri settori: il numero delle transazioni può variare rapidamente anche in presenza di prezzi relativamente stabili.

Implicazioni per il mercato

La riduzione dei volumi ha effetti diretti sulla liquidità del mercato.

Un numero inferiore di compravendite comporta:

• tempi di vendita più lunghi

• maggiore selettività da parte degli acquirenti

• maggiore attenzione alla qualità degli immobili
  
  

Allo stesso tempo, la stabilizzazione dei volumi nel periodo 2025–2026 suggerisce che il mercato ha raggiunto un nuovo equilibrio, nel quale la domanda, pur ridimensionata rispetto ai picchi del ciclo, rimane attiva.

3. Andamento dei prezzi: stabilità apparente e rigidità del mercato

A differenza di quanto osservato nel numero delle compravendite, l’andamento dei prezzi immobiliari nel periodo 2020–2026 presenta una dinamica molto più stabile.

Nel 2020, nonostante il crollo delle transazioni, i prezzi non hanno registrato una riduzione significativa. Il mercato si è di fatto “congelato”, con una diminuzione degli scambi ma senza un immediato adeguamento dei valori.

Nel biennio 2021–2022 si è osservata una crescita moderata dei prezzi, sostenuta dalla forte domanda e dalle condizioni finanziarie favorevoli. Tuttavia, l’incremento non è stato proporzionale all’aumento delle compravendite, evidenziando una certa rigidità nella formazione dei valori.

A partire dal 2023, nonostante la riduzione significativa del numero di transazioni, i prezzi hanno mostrato una sorprendente tenuta. In molti casi, si è assistito a una stabilizzazione o a lievi variazioni, piuttosto che a una vera e propria fase di ribasso.

Nel periodo 2024–2026, il mercato evidenzia una situazione eterogenea:

• nelle aree prime e nelle grandi città, i prezzi tendono a mantenersi stabili o leggermente in crescita

• nelle aree secondarie o meno liquide, si osservano correzioni più evidenti

• gli immobili di qualità inferiore registrano maggiori difficoltà di collocamento
  
  

La divergenza tra volumi e prezzi

Uno degli elementi più rilevanti del ciclo 2020–2026 è la divergenza tra il numero delle compravendite e l’andamento dei prezzi.

Mentre i volumi hanno mostrato variazioni significative, passando da una fase di forte espansione a una di contrazione, i prezzi hanno seguito una traiettoria molto più stabile.

Questa divergenza rappresenta una caratteristica strutturale del mercato immobiliare italiano.

Le ragioni della rigidità

La stabilità dei prezzi è legata a diversi fattori.

In primo luogo, la natura stessa dell’immobile, che è un bene poco liquido e caratterizzato da una bassa frequenza di scambio. A differenza degli strumenti finanziari, i prezzi non vengono aggiornati in tempo reale, ma si formano attraverso un processo più lento.

In secondo luogo, il comportamento dei venditori gioca un ruolo determinante. In molti casi, i proprietari preferiscono ritirare l’immobile dal mercato piuttosto che accettare riduzioni significative del prezzo.

Un ulteriore elemento è rappresentato dalla struttura della domanda. Anche in presenza di una riduzione del numero di acquirenti, esiste una componente di domanda solvibile che continua a sostenere i valori, in particolare per gli immobili di qualità.

Differenze territoriali

Il comportamento dei prezzi non è uniforme sul territorio nazionale.

Le principali città, come Milano e in parte Bologna, mostrano una maggiore tenuta dei valori, grazie a una domanda più dinamica e a una maggiore liquidità del mercato.

Al contrario, nelle aree periferiche o nei mercati meno dinamici, le correzioni possono essere più marcate, soprattutto per immobili con caratteristiche meno attrattive.

Implicazioni per il mercato

La rigidità dei prezzi ha conseguenze rilevanti.

In presenza di una riduzione dei volumi, il mercato tende a diventare meno liquido, con un aumento dei tempi di vendita e una maggiore distanza tra prezzo richiesto e prezzo effettivo.

Questo fenomeno rende più complessa la lettura del mercato, in quanto i prezzi dichiarati non sempre riflettono le reali condizioni delle transazioni.

4. Tassi di interesse e credito: il vero motore del mercato immobiliare

Il mercato immobiliare è fortemente influenzato dalle condizioni di accesso al credito, che rappresentano il principale fattore in grado di ampliare o ridurre la platea degli acquirenti.

Nel periodo 2020–2026, l’andamento dei tassi di interesse ha avuto un impatto diretto e determinante sulle dinamiche del settore.

Nel 2020 e nel 2021, le politiche monetarie estremamente espansive hanno portato i tassi di interesse su livelli storicamente bassi. I mutui immobiliari venivano concessi a condizioni particolarmente favorevoli, con tassi fissi in molti casi inferiori all’1,5%.

Questa situazione ha consentito a una quota molto ampia di famiglie di accedere al credito, sostenendo in modo significativo la domanda e contribuendo alla crescita delle compravendite osservata nel biennio successivo.

Il cambio di scenario (2022–2023)

A partire dal 2022, l’aumento dell’inflazione ha determinato un’inversione delle politiche monetarie.

La Banca Centrale Europea ha avviato una fase di rialzo dei tassi, con effetti immediati sul costo del denaro. Nel giro di pochi mesi, i tassi sui mutui sono passati da livelli inferiori al 2% a valori compresi tra il 4% e il 5%.

Questo cambiamento ha avuto un impatto diretto sulla sostenibilità degli acquisti.

A parità di prezzo dell’immobile, l’aumento dei tassi ha comportato:

• un incremento significativo delle rate mensili
  
  

• una riduzione della capacità di indebitamento delle famiglie
  
  

• una diminuzione del numero di acquirenti finanziabili
  
  

Effetti sul mercato

Il risultato è stato un rallentamento delle compravendite a partire dal 2023, con una contrazione dei volumi rispetto ai livelli del biennio precedente.

È importante sottolineare che questo rallentamento non è stato determinato da una riduzione dell’interesse verso il mercato immobiliare, ma da un cambiamento delle condizioni finanziarie.

In altre parole, la domanda non è scomparsa, ma si è ridimensionata in funzione della capacità di accesso al credito.

Il ruolo delle banche

In questo contesto, anche il comportamento degli istituti bancari ha assunto un ruolo rilevante.

L’aumento del costo del denaro è stato accompagnato da criteri di concessione del credito più selettivi, con una maggiore attenzione:

• alla stabilità del reddito

• al rapporto tra rata e reddito disponibile

• al livello di indebitamento complessivo

Questo ha contribuito a restringere ulteriormente la platea degli acquirenti.

La fase di stabilizzazione (2024–2026)

Nel periodo più recente, si osserva una progressiva stabilizzazione dei tassi, con livelli ancora superiori rispetto al periodo pre-2022, ma meno volatili.

Questa situazione ha consentito al mercato di trovare un nuovo equilibrio, con una domanda più selettiva ma ancora presente.

Il livello dei tassi rappresenta oggi il principale elemento di equilibrio del mercato: una loro eventuale riduzione potrebbe riattivare la domanda, mentre ulteriori aumenti potrebbero determinare nuove fasi di rallentamento.

Implicazioni strutturali

Il ciclo 2020–2026 evidenzia in modo chiaro che il mercato immobiliare non è guidato esclusivamente dai prezzi o dalla domanda, ma principalmente dal costo del capitale.

L’accesso al credito rappresenta quindi il vero motore del settore, in grado di influenzare in modo diretto il numero delle transazioni e, indirettamente, l’andamento dei prezzi.

5. Italia, Europa e Stati Uniti: modelli a confronto

Per comprendere pienamente le dinamiche del mercato immobiliare italiano è necessario inserirlo in un contesto più ampio, confrontandolo con altri modelli internazionali, in particolare quello europeo e quello statunitense.

Le differenze tra questi sistemi non riguardano soltanto i prezzi o i volumi, ma la struttura stessa del mercato, il ruolo degli investitori e il livello di finanziarizzazione.

Il modello italiano: proprietà diffusa e bassa finanziarizzazione

Il mercato immobiliare italiano è caratterizzato da una forte presenza della proprietà privata.

Una quota significativa della ricchezza delle famiglie è detenuta in immobili, con percentuali che superano il 70% del patrimonio complessivo.

Questo determina un sistema in cui:

• la casa è principalmente un bene di utilizzo

• la proprietà è diffusa

• il ruolo degli investitori istituzionali è limitato

Il mercato risulta quindi meno liquido e meno reattivo ai cambiamenti, ma allo stesso tempo più stabile.

Il modello europeo: equilibrio tra privati e istituzionali

In Europa si osserva una maggiore presenza di investitori istituzionali rispetto all’Italia, soprattutto in Paesi come Germania, Francia e Paesi Bassi.

In questi mercati:

• il settore della locazione è più sviluppato

• gli operatori professionali gestiscono una quota rilevante del patrimonio immobiliare

• esiste un maggiore equilibrio tra proprietà privata e investimento istituzionale
  
  

Questo comporta una maggiore liquidità del mercato e una più rapida capacità di adattamento ai cambiamenti economici.

Il modello statunitense: mercato finanziarizzato

Negli Stati Uniti il mercato immobiliare è fortemente finanziarizzato.

Una parte significativa degli investimenti è veicolata attraverso strumenti come i REIT (Real Estate Investment Trust), che consentono di investire in immobili tramite mercati finanziari.

In questo contesto:

• gli immobili sono considerati asset finanziari

• il mercato è altamente liquido

• i prezzi reagiscono rapidamente ai cambiamenti economici
  
  

Questa struttura rende il mercato più dinamico, ma anche più esposto a cicli di espansione e contrazione.

Differenze operative

Le differenze tra i tre modelli emergono in modo evidente nelle fasi di crisi.

Negli Stati Uniti, i prezzi possono subire variazioni rapide, sia in crescita che in diminuzione, riflettendo l’elevata liquidità del sistema.

In Italia, al contrario, gli effetti si manifestano principalmente attraverso una riduzione dei volumi, mentre i prezzi tendono a rimanere più stabili.

Il modello europeo si colloca in una posizione intermedia, con una maggiore reattività rispetto all’Italia, ma una minore volatilità rispetto agli Stati Uniti.

Implicazioni per il mercato italiano

Il confronto internazionale evidenzia alcune caratteristiche strutturali del mercato italiano.

La bassa finanziarizzazione e la forte presenza della proprietà privata contribuiscono a una maggiore stabilità dei prezzi, ma limitano la liquidità e la velocità di adattamento del mercato.

Allo stesso tempo, si osserva una progressiva evoluzione, con una crescente presenza di operatori istituzionali e strumenti finanziari, tra cui fondi immobiliari e forme alternative di investimento come il crowdfunding.

Tendenze evolutive

Negli ultimi anni, il mercato italiano ha iniziato ad avvicinarsi, seppur lentamente, ai modelli internazionali.

Si osservano in particolare:

• una maggiore presenza di investitori istituzionali

• lo sviluppo di strumenti di investimento alternativi

• una crescente attenzione alla gestione professionale degli immobili
  
  

Questo processo potrebbe nel tempo aumentare la liquidità del mercato, mantenendo al contempo alcune delle caratteristiche di stabilità che lo contraddistinguono.

6. Il ruolo dei fondi immobiliari e delle SGR

Il peso degli operatori istituzionali nel mercato immobiliare italiano è cresciuto in modo rilevante nell’ultimo decennio. Secondo le stime di Scenari Immobiliari, nel 2025 il patrimonio dei fondi immobiliari italiani ha raggiunto circa 149,5 miliardi di euro, distribuiti tra 60 SGR e 715 fondi attivi. Lo stesso quadro segnala una forte concentrazione del mercato: le prime venti società di gestione amministrano oltre il 95% dei fondi attivi. 

Questo dato è importante perché chiarisce un punto spesso sottovalutato: il mercato immobiliare italiano non è più composto soltanto da proprietari privati, imprese e compratori retail. Una parte sempre più significativa degli immobili di pregio, degli asset direzionali, logistici, retail e hospitality è gestita attraverso veicoli professionali, con logiche di allocazione del capitale, rendimento atteso e dismissione molto diverse rispetto al mercato tradizionale. 

Le SGR immobiliari svolgono quindi un ruolo centrale. Non si limitano a detenere immobili, ma li selezionano, li acquistano, ne seguono la gestione operativa, li valorizzano e infine li dismettono. In altre parole, presidiano l’intero ciclo di vita dell’investimento. Questo rende i fondi immobiliari uno dei principali canali attraverso cui il patrimonio immobiliare italiano viene professionalizzato, ristrutturato e rimesso sul mercato. 

Un aspetto particolarmente rilevante riguarda la struttura dei portafogli. I fondi non investono in modo uniforme: tendono a privilegiare immobili capaci di generare reddito stabile, asset con potenziale di valorizzazione oppure immobili inseriti in strategie tematiche precise, come logistica, student housing, hospitality o rigenerazione urbana. Questo significa che la presenza dei fondi contribuisce anche a orientare l’evoluzione fisica delle città e dei mercati locali. Un esempio evidente è la crescente attenzione verso lo student housing in Italia, settore in cui operatori internazionali hanno annunciato investimenti importanti, come il piano da 100 milioni di dollari di Proprium Capital Partners su Milano e Padova. 

Nel 2025 il mercato italiano è stato inoltre percepito come relativamente attrattivo nel confronto europeo. Reuters riporta che, secondo Scenari Immobiliari, le transazioni immobiliari in Italia potrebbero crescere dell’8,4% nel 2026 fino a circa 175,8 miliardi di euro, in un contesto in cui il Paese viene visto come più stabile di altri mercati europei pur con criticità burocratiche e urbanistiche ancora presenti. 

Per comprendere davvero il ruolo dei fondi immobiliari bisogna però considerare anche la fase di uscita. Le SGR non acquistano immobili per detenerli in modo indefinito: ogni fondo ha un orizzonte temporale, una strategia e una fase finale di dismissione. È proprio in questa fase che i fondi diventano una delle fonti più importanti di nuova offerta sul mercato. Gli immobili migliori vengono spesso venduti nelle fasi intermedie o in condizioni favorevoli, mentre nella parte finale del ciclo rimangono spesso asset più complessi, localizzati in mercati secondari o bisognosi di riposizionamento. Questo spiega perché le dismissioni dei fondi abbiano un impatto diretto sulla qualità e sulla composizione dell’offerta immobiliare disponibile. 

La crescita del settore non significa però assenza di selettività. Al contrario, la fase recente mostra un consolidamento: più capitali gestiti, ma anche maggiore concentrazione, maggior attenzione alla qualità degli asset e strategie sempre più specializzate. Questo rende il mercato dei fondi immobiliari meno “diffuso” ma più professionale, e aumenta il peso delle grandi piattaforme di gestione rispetto agli operatori minori. 

In sintesi, i fondi immobiliari e le SGR rappresentano oggi uno dei motori principali del mercato italiano. Influenzano i prezzi degli asset prime, sostengono lo sviluppo di nuovi segmenti come logistica e student housing, orientano i processi di valorizzazione urbana e, attraverso le dismissioni, alimentano una parte importante dell’offerta immobiliare professionale. Capire il mercato immobiliare italiano senza considerare il ruolo dei fondi significa leggere solo una parte del fenomeno.